Postbank veröffentlicht aktuellen Wohnatlas: Wohnen im Rhein- Ruhrgebiet

Die Postbank zeigt auf, dass Städte wie Duisburg und Gelsenkirchen durchaus einen zweiten Blick wert sind, wahrscheinlich nicht nur rechnerisch. Neben den günstigen Immobilien und Mieten gibt es auch günstigere Supermärkte, allerdings schlagen viele der Pleitekommunen bei den städtischen Dienstleistungen zu. Allerdings ist dort das erschwinglich was in Köln unbezahlbar wird, eine sanierte Altbauwohnung mit bester Anbindung zum Beispiel in einer Straße mit altem Baumbestand. In Einigen Metropolen unseres Landes durchaus noch möglich. insbesondere im Vergleich zu den Speckgürteln um Köln und Düsseldorf schneiden manche Großstädte noch gut ab. Wer Interesse hat sollte sich die Städte einmal genauer anschauen.

 

Postbank Wohnatlas 2021 / Immobilienschätze im Ruhrgebiet: Kaufen ist vergleichsweise günstig

 

- Marktanalyse nimmt dichtbesiedelte Region im Westen unter die Lupe

- Für Mieter*innen kann sich der Umzug in die eigenen vier Wände

lohnen

 

Bonn, 30. November 2021 - Wo kaufen, wenn es im Pott sein soll? Wer im Ruhrgebiet verwurzelt ist und in die eigenen vier Wände ziehen möchte, hat gute Chancen, diesen Traum in die Tat umzusetzen. Seit dem Niedergang der Schwerindustrie steckt die Region zwar im Strukturwandel, was erst einmal kein Vorteil für die Wertentwicklung

von Immobilien ist. Jedoch macht das moderate Preisniveau auch in

Relation zu den örtlichen Mieten den Immobilienkauf für

Selbstnutzer*innen zu einer attraktiven Option - zumindest, wenn sie

ihren Lebensmittelpunkt langfristig in der Region sehen. Das zeigt

der Postbank Wohnatlas, für den das Hamburgische

WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Immobilienmärkte bundesweit unter

die Lupe genommen hat und nun eine Sonderauswertung für das

Ruhrgebiet vorlegt.

 

In den Ruhrgebietskommunen lagen die Quadratmeterpreise im

vergangenen Jahr zwischen knapp 1.300 Euro in Gelsenkirchen und gut

2.100 Euro in Mühlheim an der Ruhr. Damit gehört das gesamte

Ruhrgebiet zu den im bundesweiten Vergleich eher günstigen Regionen.

In Essen war der Quadratmeter 2020 beispielsweise für 2.093 Euro zu

haben, in Dortmund für 2.105, in Bochum für 1.816 Euro und in

Duisburg für 1.587 Euro.

 

Kaufen günstiger als Mieten?

 

Auch in Relation zu den örtlichen Mieten bleiben die Kaufpreise im

Rahmen. Damit bieten sich gute Chancen, beim Umzug von einer

Mietwohnung in die eigenen vier Wände sogar noch günstiger

wegzukommen. Das zeigt der sogenannte "Vervielfältiger". Er bildet

ab, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine gleich große

Eigentumswohnung im Bestand durchschnittlich zu zahlen wären. Am

günstigsten ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis in Gelsenkirchen. Dort

ist bereits für 18 Jahresnettokaltmieten eine Eigentumswohnung zu

haben. In Duisburg, Oberhausen und Hamm sind es rund 20, in Herne,

Bochum und Hagen sind es rund 21 Jahresmieten. Im Mittel über alle

deutschen Kreise und kreisfreien Städte lag der Vervielfältiger 2020

bei 25,7. In allen Städten und Kreisen des Ruhrgebiets bleibt er

unter dieser Marke.

 

"Wer sich jetzt überlegt, eine Immobile zur Eigennutzung zu erwerben,

kann von den vergleichsweise günstigen Preisen im Ruhrgebiet durchaus

profitieren", sagt Gabriele Strunk, Regionalbereichsleiterin und

Mitglied der regionalen Geschäftsleitung Nord-West der Postbank

Immobilien GmbH. In den benachbarten NRW-Metropolen Düsseldorf und

Köln müssen Kaufinteressierte dagegen mit deutlich höheren Preisen

rechnen. In Düsseldorf kostete der Quadratmeter im vergangenen Jahr

durchschnittlich 4.528 Euro pro Quadratmeter, in Köln 4.261 Euro. Der

Vervielfältiger lag in den beiden NRW-Metropolen bei 33,4

beziehungsweise 25,5. Das Ruhrgebiet könnte eine günstige Alternative

sein, sofern das Eigenheim verkehrstechnisch gut angebunden ist und

Kostenvorteile nicht schon in wenigen Jahren durch Fahrt- und

Nebenkosten aufgebraucht werden.

 

Preise im Ruhrgebiet

 

1. Kreis/Stadt

2. Preis pro Qm 2020*

3. Vervielfältiger

 

1.................................2..................3.......

 

Gelsenkirchen, Stadt..............1.297,62...........17,99...

Hagen, Stadt......................1.491,76...........21,14...

Duisburg, Stadt...................1.587,07...........20,32...

Hamm, Stadt.......................1.607,92...........20,46...

Oberhausen, Stadt.................1.615,46...........20,37...

Herne, Stadt......................1.621,23...........21,18...

Recklinghausen, Landkreis.........1.665,42...........21,65...

Unna, Landkreis...................1.787,78...........22,68...

Bochum, Stadt.....................1.815,51...........20,84...

Ennepe-Ruhr-Kreis, Landkreis......1.827,90...........23,11...

Bottrop, Stadt....................1.925,29...........23,29...

Wesel, Landkreis..................1.959,59...........23,53...

Essen, Stadt......................2.093,46...........23,20...

Dortmund, Stadt...................2.104,86...........22,87...

Mülheim an der Ruhr, Stadt........2.127,00...........23,79...

 

* Wohnungen im Bestand in Euro

Quellen: MB Research, VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank),

Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

 

Wohneigentum für Durchschnittsverdiener*innen erschwinglich

 

Vergleicht man die monatliche Einkommensbelastung durch Kauf und

Miete, liegen die Anteile einer Immobilienfinanzierung meist nur

knapp über der Mietbelastung. In Gelsenkirchen kommt sogar der Kauf

günstiger: Für die Finanzierung einer Immobilie müssen Käufer*innen

im Schnitt 13,2 Prozent ihres Haushaltseinkommens einplanen. Die

Miete schlägt dagegen mit durchschnittlich 14,3 Prozent zu Buche. Der

Vergleich basiert auf Modellrechnungen, die jeweils den Anteil der

monatlichen Nettokaltmiete beziehungsweise der Finanzierungskosten

für eine vergleichbare 70-Quadratmeter-Wohnung am durchschnittlichen

regionalen Haushaltseinkommen ausweisen. Für die Finanzierung von

Wohneigentum wird dabei mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent, einer

Anfangstilgung von 4 Prozent und 20 Prozent Eigenkapital kalkuliert.

Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer oder Notar sind nicht

einberechnet, ebenso wenig der Vermögensaufbau, mögliche

Wertsteigerungen und Zinsveränderungen oder in der Zukunft anfallende

Sanierungs- beziehungsweise Instandhaltungskosten.

 

Sinkende Einwohnerzahlen drücken die Preise

 

Wer den Kauf einer Immobilie im Ruhrgebiet in Erwägung zieht, sollte

allerdings auch bedenken, dass das HWWI in seiner Prognose bis zum

Jahr 2030 für die Region durchweg von sinkenden Preisen ausgeht. Das

liegt vor allem daran, dass die Bevölkerung im Pott schrumpft und

somit die Nachfrage sinkt. Für Kaufinteressierte kann das auch

Vorteile haben. "Auch in Zukunft können Käufer mit günstigen Preisen

rechnen", sagt Postbank-Expertin Strunk. "Außerdem muss der Trend zu

sinkenden Preisen in der Region nicht zwangsläufig auf jedes Objekt

zutreffen. Wenn Lage, Zustand, Ausstattung und Verkehrsanbindung

stimmen, kann das entscheidend zur Werthaltigkeit beitragen." Strunk

verweist zudem auf weitere Vorteile, die Wohneigentum bietet: "Die

Aussicht, im Alter mietfrei zu wohnen, macht den Erwerb auch

finanziell zu einem Gewinn", sagt die Expertin.

 

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2021

 

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige

Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen

Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die Analyse

wurden unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte

Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger

WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Wohnungsmärkte der 401 deutschen

Landkreise und kreisfreien Städte untersucht.